Рынок недвижимости в Беларуси переживает настоящий бум в последние годы. В основном это касается столицы, меньше – белорусских регионов. Однако и в отношении регионов слово «меньше» звучит не совсем уместно. Так, если недвижимость в Минске за последние четыре года выросла в цене почти в три раза, то в остальных белорусских развивающихся городах – в два раза. Достигнутый в настоящее время уровень цен, судя по всему, не является «потолком». Свидетельством тому служит все растущий спрос на объекты недвижимости, следствием чего является стремительный и продолжающийся рост цен. И это несмотря на то, что объемы строительства также ежегодно увеличиваются, программы строительства, особенно социального и на селе, постоянно стимулируются правительством.
Итак, рынок коммерческой недвижимости:
По оценкам Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", число заявок на покупку офисных помещений в строящихся и уже готовых бизнес - центрах и административных зданиях с апреля увеличилось более чем в два раза. Стало очевидным, что покупателей уже не пугают сложившиеся к началу года цены.
По словам специалистов, сложившийся дефицит предложения, в частности, на рынке долевого строительства офисных объектов высшего класса, будет иметь место, как минимум, до февраля - марта следующего года. Именно к этому времени некоторые фирмы-заказчики планируют получить соответствующие разрешения и приступить к строительству бизнес - центров и административных зданий, которые сегодня находятся в стадии проектирования.
В чем же экономическая привлекательность вложения средств в строительство/приобретение коммерческой недвижимости? При ответе на этот вопрос можно обратиться к цифрам: так, стоимость одного квадратного метра офисных либо торговых площадей варьируется от 600 до 3500 долларов в зависимости от местонахождения объекта недвижимости, года постройки и оснащенности. Средняя стоимость – около 1200 долларов (отметим, что по этому показателю Минск уже сравнялся либо приближается к крупнейшим восточноевропейским столицам, таким как Прага или Варшава). Это почти в 2.5 раза больше, чем в 2001 году. То есть инвестор, вложив инвестиции в недвижимость в 2001 году, увеличил свой капитал более чем в два раза за четыре года. По прогнозам специалистов цены будут расти и дальше – в среднем на 15-17% в год (так за первое полугодие 2005 года цены выросли на 7.5 %). При этом есть и второй существенный показатель – это стоимость аренды. И здесь цены варьируются в пятикратном значении: от 10 до 50 долларов за квадратный метр в месяц. Средняя цена аренды – около 20 долларов. Таким образом, несложно подсчитать, что владельцу «средней» недвижимости необходимо сдавать в аренду по «средней» цене принадлежащий объект на протяжении пяти для того, чтобы полностью вернуть вложенные в покупку недвижимости средства. И это при том, что себестоимость самого объекта за это время вырастет примерно в 2-2.5 раза.
Рынок жилого фонда:
По данным статистики, в Минске за 7 месяцев 2005 года сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 426,2 тыс. кв. м. В том числе за счет средств республиканского бюджета построено 8,3 тыс. кв. м, местных бюджетов — 44,7 тыс., собственных средств организаций — 62,2 тыс., населения — 235,2 тыс., кредитов банков — 74,2 тыс., иностранных источников — 1,3 тыс. кв. м.
В целом в январе — июле 2005 года на строительство жилых домов направлено 346 млрд. BYR (160,93 млн. USD), что, кстати, составило 18,9% общего объема инвестиций в целом по городу. Это то, что получили подрядчики за выполненные объемы работ. Таким образом, усредненная себестоимость строительства квадратного метра сегодня составляет около 340 USD. Между тем цена реализации жилья на рынке долевого строительства (а это около 35-40% всего строящегося и вводимого ежегодно объема) составляет в среднем около 750-850 USD (против 600-700 USD в прошлом году). Несложно посчитать, что рост цен составляет примерно 20 % в год. Учитывая впечатляющую разницу между себестоимостью строительства и рыночной ценой квадратного метра можно сделать вывод, что вложение средств в строительство недвижимости становится одним из самых выгодных коммерческих предложений в Беларуси.
Возможности для иностранных инвестиций:
Вполне естественно, что строительный бум наряду с национальными инвестициями привлекает и иностранные инвестиции, благодаря последним в стране уже реализовано большое количество крупных строительных проектов. При этом формы участия иностранных инвесторов на белорусском рынке недвижимости достаточно разнообразны. Так широкое распространение в последнее время получило участие иностранных инвесторов в долевом строительстве (в качестве дольщиков) объектов недвижимости коммерческого назначения без регистрации в качестве субъекта хозяйствования на территории Республики Беларусь. Также без регистрации в качестве субъекта хозяйствования на территории Республики Беларусь иностранные лица (как юридические, так и физические) вправе приобретать в собственность коммерческую недвижимость, в том числе на проводимых государством конкурсах и аукционах. Для этого иностранный инвестор обязан встать на учет в качестве налогоплательщика Республики Беларусь по месту нахождения объекта недвижимости.
Иностранные инвесторы вправе принимать участие в проводимых конкурсах на развитие и застройку отводимых земельных участков. В настоящее время эта форма распространяется благодаря развитию в Беларуси внутреннего туризма и строительства в сельской местности. Ярким примером может быть конкурс на развитие и застройку территории около озера Нарочь в целях развития туристического бизнеса этого округа.
Наиболее эффективной формой ведения бизнеса в сфере коммерческой аренды и купли-продажи недвижимости является создание предприятия-резидента Республики Беларусь либо приобретением доли в действующем предприятии Республики Беларусь.
Также не стоит забывать о том, что белорусское законодательство предоставляет иностранным предприятиям право создавать представительства на территории Республики Беларусь, которые могут быть эффективными при контроле за объектами недвижимости, находящимися в собственности иностранного инвестора, их коммерческой аренде и дальнейшего изучения рынка.
Все права защищены. Тиражирование части или всего текста без получения на то разрешения авторов строго запрещено. В случае использования текста в качестве цитаты, ссылка на автора обязательна.
Юридическая фирма "Власова, Михель и партнеры" © 2005
