Rynek nieruchomości w ostatnich latach przeżywa na Białorusi prawdziwy boom. Przede wszystkim dotyczy to stolicy, a mniej pozostałych regionów. Jednakże słowo „mniej” w stosunku do regionów jest nie do końca na miejscu, gdyż co prawda ceny na nieruchomości w Mińsku wzrosły w ciągu ostatnich czterech lat prawie trzykrotnie, jednak w pozostałych rozwijających się miastach wzrost był dwukrotny. Osiągnięty obecnie poziom cen, jak się wydaje, nie jest maksymalnym. Dowodzić by tego mógł rosnący popyt na nieruchomości, czego wynikiem jest stały wzrost cen. I mimo iż co rok zanotowywany jest wzrost oddawanych do użytku nieruchomości, programy budownictwa, w szczególności socjalnego i wiejskiego, stale są stymulowane przez rząd.
Rynek nieruchomości do celów komercyjnych:
Według oceny Informacyjnego Centrum Nieruchomości Komercyjnej (ICKN) AN „Twoja stolica” liczba wniosków o kupno pomieszczeń biurowych w budowanych i już gotowych centrach biznesu i budynkach administracyjnych od kwietnia wzrosła ponad dwukrotnie. Wygląda na to, że kupujących już nie odstraszają ceny.
Według słów specjalistów powstały deficyt podaży, w szczególności na rynku budownictwa biznesowego pomieszczeń biurowych wyższej klasy, będzie trwał co najmniej do lutego/marca przyszłego roku. Właśnie na ten czas niektóre firmy-zamawiający planują uzyskać odpowiednie zezwolenia i przystąpić do budowy centrów biznesu i budynków administracyjnych, które są obecnie w stadium projektowania.
Na czym polega ta ekonomiczna atrakcyjność inwestowania środków w budownictwo czy nabycie nieruchomości komercyjnych? W odpowiedzi na to pytanie można użyć liczb: cena jednego metra kwadratowego powierzchni biurowych lub handlowych waha się od 600 do 3500 USD w zależności od miejsca nieruchomości, roku budowy i stopnia wyposażenia technicznego. Średnia cena to około 1200 USD (warto podkreślić, że pod tym względem Mińsk zbliża się do takich stolic środkowo-wschodniej Europy jak Praga czy Warszawa). To prawie 2,5 razy więcej niż w 2001 roku. Czyli inwestor, który zainwestował w 2001 roku w nieruchomość, powiększył swój kapitał ponad dwukrotnie w ciągu czterech lat. Według prognoz specjalistów ceny będą rosły w dalszym ciągu – średnio o 15-17 % rocznie (w pierwszym półroczu 2005 roku ceny wzrosły o 7,5 %). Jest również drugi ważny wskaźnik – cena najmu. Także tutaj ceny najniższe od najwyższych różnią się pięciokrotnie – od 10 do 50 USD za metr kwadratowy miesięcznie. Średnia cena za najem to ok. 20 USD. Nietrudno więc policzyć, że właścicielowi „średniej” nieruchomości wystarczy wynajmować ją za „średnią” cenę w ciągu pięciu lat, żeby mu się całkowicie zwróciła inwestycja w tę nieruchomość. Przy czym sama jej wartość w tym czasie wzrasta 2-2,5 krotnie.
Rynek nieruchomości mieszkalnych:
Zgodnie z danymi statystycznymi w Mińsku w ciągu 7 miesięcy 2005 roku zostały oddane do użytku nieruchomości mieszkalne o powierzchni całkowitej 426,2 tys. metrów kwadratowych. W tym ze środków państwowych zostało sfinansowane 8,3 tys. metrów kw., komunalnych 44,7 tys., własnych środków podmiotów 62,2 tys. metrów kw., ze środków ludności 235,2 tys., kredytów bankowych 74,2 tys., źródeł zagranicznych 1,3 tys. metrów kw.
Ogólnie w okresie styczeń – lipiec 2005 na wybudowanie budynków mieszkalnych w Mińsku skierowano 346 mld BYR (160,93 mln USD), co stanowiło 18,9 % od ogólnej wartości inwestycji w mieście. Są to środki, które otrzymali wykonawcy za prace. Tym samym średnie koszty wybudowania jednego metra kwadratowego wynoszą na dzień dzisiejszy ok. 340 USD. A cena sprzedaży metra kwadratowego na rynku budownictwa udziałowego (który stanowi 35-40 % całości rynku) wynosi średnio ok. 750-850 USD (w porównaniu – w zeszłym roku 600-700 USD). Nietrudno policzyć, że wzrost ceny wynosi ok. 20 % rocznie. Uwzględniając różnicę pomiędzy kosztem budowy a ceną rynkową metra kwadratowego można stwierdzić, że inwestowanie środków w budownictwo nieruchomości jest jedną z najkorzystniejszych propozycji biznesowych na Białorusi.
Możliwości inwestycji zagranicznych:
Jest oczywistym, że boom w budownictwie przyciąga obok białoruskich również zagraniczne inwestycje, dzięki którym zrealizowano już ogromną ilość dużych projektów budowlanych. Przy czym formy uczestnictwa zagranicznych inwestorów na białoruskim rynku są dość zróżnicowane. Dużą popularnością cieszy się w ostatnim czasie forma budownictwa udziałowego (jako udziałowców) nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym bez konieczności rejestrowania się w charakterze podmiotu gospodarczego na terytorium Republiki Białoruś. Również bez obowiązku rejestrowania się w charakterze podmiotów gospodarczych na Białorusi zagraniczne podmioty (zarówno osoby prawne jak i fizyczne) mogą nabywać na własność nieruchomości komercyjne, w tym na przeprowadzanych przez państwo przetargach i aukcjach. W tym celu inwestor zagraniczny ma obowiązek zarejestrować się na Białorusi w charakterze podatnika według miejsca położenia nieruchomości.
Inwestorzy zagraniczni mają prawo uczestniczyć w przeprowadzanych przetargach na rozwój i zabudowę działek. Na dzień dzisiejszy ta forma zdobywa na popularności dzięki rozwojowi na Białorusi turystyki wewnętrznej i budownictwa wiejskiego. Przykładem może być przetarg na rozwój i zabudowę terytorium wokół jeziora Narocz w celu rozwoju biznesu turystycznego tego okręgu.
Najbardziej efektywną formą prowadzenia biznesu w obszarze najmu komercyjnego i kupna-sprzedaży nieruchomości jest utworzenie firmy – rezydenta Republiki Białoruś albo nabycie udziału w istniejącej firmie Republiki Białoruś.
Nie wolno również zapominać o tym, iż przepisy białoruskie przewidują prawo tworzenia przez firmy zagraniczne przedstawicielstw na terytorium Republiki Białoruś, które mogą efektywnie kontrolować nieruchomości należące do inwestora zagranicznego, ich wynajem oraz dalej badać rynek.
Vlasova Mikhel & Partners © 2005
