Арендатор вправе с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законодательством. Однако иногда данное право ограничивается нормативными актами, противоречащими Гражданскому кодексу Республики Беларусь (далее — ГК).
РУП «А», находящееся в республиканской собственности, и 000 «Б» частной формы собственности в 2005 году заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на 5 лет. Договором было предусмотрено право арендатора сдавать арендуемые помещения в субаренду. Согласие на включение в договор такого условия в письменном виде было получено у Концерна, осуществлявшего права собственника в части эффективного использования государственного имущества.
Впоследствии постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.09.2008 № 69 «Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений, их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности» (далее — постановление № 69) была утверждена новая форма договора аренды перечисленного имущества. Новая форма договора включала в себя условие о том, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду только с письменного согласия арендодателя (п. 10.1 формы договора).
В этой связи РУП «А» предложило 000 «Б» внести изменения в договор аренды, предусматривающие обязательность получения письменного согласия арендодателя на заключение каждого договора субаренды. Поскольку такой порядок сдачи имущества в субаренду противоречил договору, арендатор отказался от подписания дополнительного соглашения. По этой причине РУП «А» обратилось в хозяйственный суд с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения, изменяющего порядок сдачи имущества в субаренду.
Во-первых, как указал истец в обоснование своей позиции, законодательство имеет приоритет над договором. В силу п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. То есть законодательство имеет приоритет над договором. Пункт 2 ст. 392 ГК устанавливает, что если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены е соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Во-вторых, Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности своим решением, оформленным протоколом № 39 от 25-26.03.2008 (п. 7.1) запретила предоставление в аренду общественных, административных, переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в госсобственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. РУП «А» обращалось за письменными разъяснениями в Республиканскую комиссию, которая посчитала сдачу ответчиком в субаренду помещений после принятия протокола Республиканской комиссии № 39 незаконной.
Ответчик (000 «Б») исковые требования не признал. В отзыве на иск ответчик указал, что п. 2 ст. 392 ГК (обязательность изменения договора в случае принятия нового нормативного акта) применяется в случаях, если иное не установлено законодательством. Поэтому для разрешения вопроса о необходимости заключения дополнительного соглашения в связи с принятием новой формы договора аренды необходимо руководствоваться п. 3 постановления № 69, который исключал из сферы действия постановления договоры, заключенные до вступления его в силу.
Более того, указал ответчик, Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности была создана распоряжением Президента Республики Беларусь от 23.01.1995 № 13рп для обеспечения взаимодействия республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, органов местного управления, других организаций по реализации единой государственной политики в области использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в госсобственности. При этом комиссия была уполномочена:
- давать разъяснения о применении Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений»;
- вводить для отдельных категорий арендаторов, видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, а также для отдельных зданий, сооружений, помещений, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.
Полномочия принимать нормативные акты, изменяющие нормы ГК, у Республиканской комиссии отсутствуют.
Изучив обстоятельства дела, суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Как указал суд, в соответствии с п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно уставу истца имущество предприятия находится в собственности Республики Беларусь и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения. Правомочия собственника в части эффективного использования (распоряжения) и сохранности государственного имущества предприятия в порядке и пределах, определенных действующим законодательством, осуществляются концерном.
Концерн письменно разрешил сдать в долгосрочную аренду помещения с правом субаренды. В связи с этим в договор аренды было внесено условие: арендатор имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду. Таким образом, истец передал арендуемые площади в субаренду с согласия собственника, что соответствует требованиям п. 2 ст. 586 ГК.
При этом суд посчитал неправомерной ссылку истца на постановление № 69 для обоснования своих требований о понуждении к заключению дополнительного соглашения. Суд поддержал позицию, что действие постановления распространяется на договоры, которые будут заключаться после вступления его в силу (п. 3), а в силу оно вступило со дня официального опубликования, то есть с 25.09.2008.
К сожалению, суд не дал правовую оценку доводам истца об отсутствии у Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности полномочий на принятие норм права, в том числе отличных от закрепленных в ГК. Однако в решении было указано, что ссылки истца для дополнительного обоснования своих доводов на переписку с другими государственными организациями не являются состоятельными.
Ольга Гречко
Старший юрист
Юридической фирмы «Власова, Михель и Партнеры»
Статья опубликована в журнале «Обзор судебной практики» № 4
